Un problème d’offre foncière

Ceux-là requièrent un minimum de 20% d’apport personnel, n’envoient pas de barème sur des durées de prêt de 30 ans, ne formalisent pas d’offre sur des durées de 25 ans s’il n’y a pas d’apport, voire suppriment les durées supérieures à 25 ans.Les banques auraient-elles adouci leurs critères d’octroi de crédit immobilier? Ces derniers consistent à créer une grille préférentielle pour les primo-accédants, à baisser le revenu minimum demandé, à ajouter une grille plus avantageuse pour les moins de 35 ans, ou encore à ne plus majorer les taux si l’apport personnel est inférieur à 20%. En début d’année, les professionnels observaient une tendance à l’application très stricte des critères d’octroi de la part des banques. “La chute de la demande a été plus forte que ce que les banques avaient anticipé. Par ailleurs, à défaut d’assouplir leurs conditions d’octroi, les banquiers pourraient devoir les élargir. Un réseau bancaire propose ainsi une décote de 0.20% si l’apport est supérieur à 10%, ou de 0.15% si les revenus du couple emprunteur sont supérieurs à 4000 euros par mois.Mais les banquiers n’assouplissent pas leurs conditions par pure philanthropie. Certains ratissent plus large, n’ayant pas rempli leurs objectifs de production de nouveaux crédits cette année. Elles sont donc en recherche d’emprunteurs et de profils “normaux”, pas uniquement des catégories socioprofessionnelles supérieurs”, constate Hervé Hatt, directeur général de Meilleurtaux. D’une manière générale, il n’en reste pas moins que l’emprunteur présente aujourd’hui un apport personnel en hausse, que le montant des transactions et la durée des prêts baissent, et que l’âge constaté à l’emprunt augmente.Encore trop confidentiels, ces quelques assouplissements ne devraient pas renverser la vapeur de la production de nouveaux crédits sur l’année. “La baisse de la production de nouveaux crédits devrait atteindre environ 30% sur l’année 2012 par rapport à 2011”, estime Jacques Fournier, directeur des statistiques de la Banque de France. Alors qu’en 2011 les banques affichaient une hausse du volume de production, la demande est en berne depuis plusieurs mois : au premier semestre 2012, si l’intérêt pour l’investissement dans la pierre était là, les professionnels constataient une diminution des passages à l’acte. Ce, en dépit de conditions de taux encore privilégiées (3.64% en moyenne pour un prêt sur 17 ans selon la Banque de France) pour qui voudrait emprunter pour investir ailleurs qu’à Paris. Cependant, plusieurs enseignes auraient aujourd’hui revu leurs critères à la baisse depuis cet été. L’assouplissement des critères n’est cependant pas encore une généralité. Quatre autres réseaux bancaires ont même notifié un durcissement de leurs conditions avant l’été. En effet, la possible mise en oeuvre d’une flexibilité du travail plus importante sous-tendrait une hausse des demandes effectuées par des personnes qui sont en contrat de travail “précaire” ou en tous cas, qui ne présenteront pas un CDI au sens où on l’entend aujourd’hui.Aux blocages psychologiques liés au contexte économique, qui pousse davantage au désendettement et à l’épargne, s’ajoute aussi un problème d’offre foncière. Sachant que le crédit immobilier reste toujours pour les banques un produit d’appel, un levier de conquête et de fidélisation de nouveaux clients.Pour Jacques Fournier, “il n’existe pas de problèmes d’offre bancaire, et c’est une légende de penser que les ratios prudentiels imposés par Bâle 3 vont freiner la distribution du crédit.C’est en tous cas ce que remarque le courtier Meilleurtaux, qui traitent avec de nombreux réseaux bancaires et à qui les banques transmettent donc leurs barèmes tous les mois. Par contre, il y a un vrai problème d’offre foncière du fait de notre démographie dynamique et de la forte concentration urbaine”.Et certains d’entre eux perdurent, à l’instar du refus de nombreux établissements de prêter au-delà d’une durée de 25 ans et de la demande d’un apport personnel plus élevé (entre 15% et 20% du montant total du prêt). Si les dossiers sans apport ou avec un apport inférieur à 5% représentent 41% des dossiers déposés chez Meilleurtaux, seuls 17.5% d’entre eux sont finalement transmis par le courtier aux banques.Sans citer de nom, le courtier relève par exemple quatre réseaux bancaires (caisses régionales ou enseignes nationales) qui ont mis en place des critères plus souples. Des décotes peuvent par ailleurs être obtenues en cas de rapatriement de son épargne ou de souscription de produits supplémentaires dans la banque prêteuse, comme l’assurance habitation, ou en fonction du niveau d’apport personnel.

Jean-Thomas Trojani

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